从曾经的偏僻郊区，到现在的“风水宝地”，浮山后作为居住地，已经得到了越来越多人的认可，不过与逐渐增长的居民数量相比，其商业体系发展却相对滞后。旺盛的需求与匮乏的商业配套之间的矛盾，触动了相关部门及商业开发商们的嗅觉，随着政府规划中对浮山商贸区的重视，以及众多大型商业体的相继落户，浮山后未来的发展颇值得期待。
浮山后酝酿商圈新格局浮山后商圈属于三区临界地，往东直接跨界到崂山区区域内，而西部又与李沧区交界。一直以来，虽然浮山后地区集中了大量居住人口，但却几乎没有与之相配套的大型购物广场，是名副其实的“有人气无商气”地带。因此，盘活这个两相包围相对“真空”的地区，成了不少商家眼中的新目标。随着永旺商业中心、双峰广场、鹏利南华商业中心纷纷在此落地，再加上早已开张纳客的卜蜂莲花超市，整个浮山后商圈的商业形态开始丰富起来，新商圈的崛起似乎指日可待。
新商圈即将崛起？
“浮山商贸区是福州路以东，劲松七路以西，银川西路以北，长沙路以南的这块区域，未来这里将会成为集商业贸易、商务办公、餐饮休闲与生活居住等功能为一体的综合服务商贸新区。”市北浮山商贸区管委开发处闫处长介绍说，“2001年我刚到这边工作的时候，人口才3万多人，但现在常住人口已经接近30万了。”十余年间，浮山后地区人口规模扩大了近十倍，但如此多的居民，能够在家门口逛的大型超市却只有卜蜂莲花一家。而原有的住宅区内小型超市与便利店，已经不能满足日益增长的消费需求，配套设施跟不上已经成了浮山后社区发展的软肋之一。
“没有大的购物广场对我们家来说挺不方便的，平时上班没时间，只有到了周末才能坐车去李村或者台东逛逛街买买东西。”家住浮山后三小区的李先生家没有家用汽车，出门购物需要乘坐公交车，“再加上上周末很多路段都会堵车，我们光来回路上就要花几个小时”。像李先生这样家中无车，只能周末逛商场的居民在浮山后不算少数，他们对于家门口即将要开的几家大型超商，心中充满期待。“我是希望它们早点开业，这样不仅生活方便了，周末也不用一家人在公交车上挤一两个钟头去逛商场，生活品质也提高了。”李先生不无兴奋地说。
据了解，位于合肥路与劲松三路路口处的永旺商业中心即佳世客项目，主体已经封顶，年底将开门迎客。同德路南侧的双峰商业广场A座主体也已完工，预计年底开门营业。这两处最早开业的商业体，将与卜蜂莲花超市所在的埠西商贸核心区呈现“三足鼎立”之势。届时，浮山后商圈的商业气氛将大幅度增加，居住于此的居民也终于可以结束乘车外出才能逛商场的历史了。
按照市北区的相关规划，浮山商贸区西邻青岛中央商务区，东接崂山商务中心，区域面积9平方公里。建成后的浮山商贸区，据预估未来或可辐射周围超过50万居民，代替香港路、台东商圈、李村或崂山商圈成为附近居民逛街购物的首选，甚至还有可能改变岛城商圈的总体发展格局。
展望未来，浮山后地区确实拥有发展大型商业体的利好条件，近30万的人口使之拥有较高的需求优势，同时地理位置占优存在较好区域优势，再加上新规划区的交通优势，整体而言，浮山后有适合商业发展的土壤，未来也将成为众商家激烈竞争的商业热土。不过，即使拥有肥沃的土壤，也并非在这儿种什么都能活，几年前关门的利群对征战浮山后商圈的各位来说，或许是一个提醒。
“利群在进军浮山后地区时，的确不到2年就关门了。不过今非昔比，现在浮山后人口聚集，人们的消费需求旺盛，消费水平也有了一定的提高，大型商业体有存在的市场空间。当然，即使大多数因素都指向利好，但如果商业体没有很好地为消费者服务，门前冷落甚至倒闭关门都是有可能的。”相关业内人士告诉记者。
如今，浮山后商圈迎来了前所未有的发展时期，众多项目进驻此地，于此同时，地理位置上与新都心毗邻，也成了吸引诸多商业项目的重要原因。随着万科、保利、海尔等众多地产大鳄的入驻，近几年，大型超市、五星级酒店等项目都纷纷落地新都心。“浮山后跟新都心相邻，两者又都是人口聚集和商贸聚集区，在未来的发展里，互相融合共同发展的几率很高。”业内人士认为，现在该区域正处于空前的发展时期，而其周边的商业配套设施还很不完善，由此可以推断该区域的商业发展空间仍然很大。“随着各个商业体相继开业，我认为浮山后商圈在接下来的一两年内会迅速崛起。”该业内人士表示。
外资争食浮山后
鹏利南华携手大润发驻扎于辽阳东路，永旺旗下的首个广域店落户合肥路，再加上双峰广场的法国欧尚超市，以及现在已经布局好的卜蜂莲花，辽阳西路家乐福超市以及迪卡侬体育用品超市，在整个浮山后商圈内，外资超市业所占的比重已经接近90%。
洋超市、洋商场的争相进驻，说明浮山后地区对商业具有不小的吸引力，同时，以未来发展的角度去看，卜蜂莲花已承接了该地区前期发展的消费力，而双峰广场的欧尚超市，以及永旺即佳世客超市等将担当提升商圈品质的重任。各商家为求在激烈竞争中胜出，都试图打出自己的特色。例如，双峰商业广场选择与地铁站相融合，而永旺合肥路店则将自己嵌入社区内部，使居民在自家社区享受在大型购物中心消费的便捷生活。
商家看重浮山后这一区域内的商业价值，但同时也不得不面对此区域内的激烈竞争。由于浮山商圈直接辐射崂山区和李沧区，属于三区临界地，东部方向直接跨界到崂山区区域内，而西部方向上又与李沧区交界。因此，在竞争环境上，想要利用好两相包围下这个相对“真空”的地带，将之盘活并发展成拥有人气与财气的商圈，不仅要考虑浮山后周围新兴起的几家超商，连李沧与崂山的商业体也要斟酌。
回顾外资超商在青岛市内的表现，虽然大润发、佳世客、欧尚等超市都不是首次亮相，也与青岛有一定渊源，但佳世客除了香港中路店经营状况较好外，其余点则差强人意，同样欧尚超市在岛城也是几进几出，未出现过持续的红火场面。作为国外知名超商，这些企业的实力毋庸置疑，但其制定的发展策略适不适合浮山后这一区域，却是一个大大的问号。
在外资进驻浮山后地区的实例中，有一个我们不得不提，那就是普尔斯马特（以下简称普马），这是一家主打仓储式会员制的洋超商。普马走的是“洋超市、大卖场、会员制”的高端路线，但随着2004年底浮山后店的关门，这种零售业新形式——会员制超市，似乎为人们印证了这种在国外被证明是“最有效的商业模式之一”的营销方式，在青岛却是水土不服。有专家认为，普马的失败是由于“大部分消费者并不适应‘花钱买会员卡进店购物’的模式，没有形成定期进行大宗购买的习惯”。根据零售业的法则，只有当一个地区人均GDP到达或者超过3000美元，国民才具备会员制消费的能力，普马在浮山后的店显然违背了这一规律。因此，根据浮山后居民的消费能力和消费习惯进行定位，无疑是进驻浮山后的各家商业体应该考虑的事情。
现在，浮山后商圈仍处于发展较快的初级阶段，在未开业前，商家们仍有很大的调整空间，如何利用自己在地域、时间、交通上的种种优势，在浮山后争夺自己的话语权，正是现在几家商业体最重视的问题之一。
活下来与活得好
对浮山后这一区域而言，20年前被认为是偏僻之地，很少有青岛人愿意在此居住，到现在小区林立，房价节节高升，显然，浮山后已经是一块新的风水宝地了。如今，浮山后的旧村改造仍在继续，撤迁户以及新搬来的年轻人或是外地户也不断增加，在这种大量老青岛人与新青岛人混合居住的地区，其居民消费观与消费习惯较为复杂，这也为即将发动起来的浮山后商圈的具体经营提高了难度。
根据资料显示，合肥路永旺集团旗下的佳世客将打造青岛最大的广域店，而鹏利南华商业中心则要建“第四代体验式购物广场”，这些定位听起来似乎都有些漂浮在云端，不过根据以往经验，这些宣传有可能也只是噱头而已。青岛科技大学经济管理学院博士邓玉勇告诉记者，商业体提出一个好的创意或是新鲜的定位，有利于其整合包括来自政府相关政策方面的资源，不过许多企业进行自身定位，并没有立足于对其落地区域详尽的调查、研究上，因此“等真正开始经营后，这种宣传能不能落地，还不好说”。
同时，在众多落户浮山后附近区域的商业体中，“古早文化城”这个项目很值得注意。它位于鹏利南华商业中心附近的劲松七路上，瞄准的是以文化为特色的高端消费品市场。毫无疑问，从人们消费的大趋势上看，精神文化方面的消费额度定将呈现不断上升的态势，其在消费总量中占比也会不断提升。因此，古早文化城无疑在这方面对浮山后商圈做了补充，提升了商圈的文化品位。不过，邓玉勇也提醒说，虽然文化城的开业是顺应市场发展趋势的，但要综合考虑人们进行高端文化商品消费的需求与能力，“能不能真正做好，其实还要看入驻的商家们对自身如何定位，如何经营”。
根据目前浮山后商圈的发展态势，一旦各进驻商业体都开门营业，那么其组合成的商圈中心地带商业体量不小。其中位于鹏南利华的大润发面积为18120平方米，永旺合肥路店也将规划10万平米的大型购物中心，而双峰广场的欧尚超市面积也有15000平方米。商业体体量越大其吸引力也就越大，其对周边的辐射范围也会越广，商家们也正是看中这一点，想以大体量加高端新潮的定位来吸引消费者，不过这一手段能否真的奏效却存在争议。
即使浮山后商圈拥有不少优势，青岛市近几年的经济发展也处于上升态势，但我们必须清醒地看到，青岛市居民的人均可支配收入并不高，根据去年一季度政府统计，青岛市人均月薪为2751元。市统计局总统计师于春涛介绍说：“从我市的状况看，有60%左右的居民低于该平均数，其13.5%的增幅在全省及全国都处在中等偏下的位次。”因此，面对这样的现状邓玉勇也说：“我对青岛整体的消费能力感觉不太乐观，个人的消费力，以及消费者对商品的需求量可能都无法达到商家预期。很多大体量走高端路线的商业体能不能有如此大的空间支持其发展，还未可知。”不过就浮山后商圈的情况而言，邓玉勇认为：“这些商业体在浮山后活下去可能没问题，但想要很火爆，活得很好的话，可能比较困难。”
商圈的成熟需要时间
四季景园、青建依山半岛、新侨花园、金光丽园、鲁信含章花园、北国之春、城建竹韵山色……浮山后的新建小区鳞次栉比连成一片，成横向带状布局，随着居住小区逐渐增加，浮山后的居住人口必然增加，其市场空间还将继续上升。
然而，瞄准这块沃土的可不只一两家超商，他们各自划定自身角色，试图在浮山后这片居民众多的新市场上争夺阵地。不过，因为各商业体选址接近，不管是双峰商业广场与永旺合肥路店，还是卜蜂莲花与鹏利南华商业中心，甚至卜蜂莲花与永旺合肥路店均相距不足2公里，其竞争的激烈程度可想而知。
我们知道，过度市场竞争不利于商业发展，但适当的竞争有利于提高市场活力，邓玉勇说，“关于选址接近这一点我并不担心，竞争本来就是不可避免的，而且每个商业体在自身定位时肯定也会考虑竞争问题，突出自己与其他商业体的差异性。”有业内人士也赞同这一观点，“将要开业的几家商业中心，的确选址较为接近，其客源有一定的重叠，不过，竞争并不是那么可怕。李沧区、崂山区的部分商业体其辐射范围也覆盖浮山后这一区域，最明显的例子就是崂山区的大拇指广场，但是因为它距离浮山后核心位置步行距离仍旧较远，因此，仍然给浮山后新兴的几个商业体留有不小的空间。”同时，这位从事商业地产规划的业内人士也指出，“商圈的培养是需要时间的，一个新商圈的崛起需要众多因素共同作用，政府规划、超商自身的营销，再加上相关配套设施等等一个都不能少。”
目前，浮山后地区仍然存在巨大的商业空间，浮山商贸区管委会商务协调中心俞主任也告诉记者，目前浮山后商贸区内集合购物、文化、娱乐、饮食、休闲于一体的设施还是太少，其中还有一点很值得注意，那就是整个浮山后地区还没有一个现代化的大型影剧院，余主任说：“我们总结多个地方的经验，影剧院能吸引一批中青年人，对于拉动整个商贸区的繁华有着非常重要的作用。”而今浮山后拥有自己的影剧院一事已提上日程，集合消费者多种需求的大型商业体也将在不久的未来开门纳客，目前存在的商业空白都将被填补。
不过，居住在浮山后的人们对即将要开始的“走路十分钟去逛大商场”的生活，也并非全部赞同。家在阳光山色小区的杨先生接受采访时说，现在上下班高峰时段银川西路和辽阳西路都是“拥堵大户”，“我还有我的很多邻居都是住在东边，但白天要去西部上班。佳世客在我们家小区旁边，可以想象，等佳世客开业以后肯定会有一大批车流和客流，到时候逛街购物是方便了，但上下班的路可能就堵的更严重了。”
因此，作为即将兴起的新商圈，浮山后商圈在规划上吸取已有热门商圈的经验与教训，才是上上之策。从已有的实例中，受到交通问题限制最明显的就是台东商圈了，现在拥堵与停车不便给台东造成的发展瓶颈，已经很难去改变。功能齐全，同时交通方便将是未来商圈之间竞争的关键因素，浮山后商圈存在后发优势，因此真正利用好这种优势进行规划和建设，是浮山后商圈要考虑的重要问题。
记者 由晓月
