人参与)近日，山东省首届海外房产展开幕，海外买房再次成为焦点。最近几年，因为国内的房产调控以及海外留学 、迁居的需要，越来越多的人把目光投向海外置业 。青岛也不例外，海外买房市场逐步升温。近日，本报记者采访到了一些有海外置业经历的青岛人和从事海外买卖房屋工作的经纪人，倾听他们的买房故事和买卖经历，也给关注海外置业的青岛人一些借鉴和提示。
买住处看这边
马来西亚200平米的房，年租金5000元
巩明成今年40多岁，曾在青岛市原四方区从事中医理疗工作，去年赴马来西亚成立了专门的中医理疗门店，也算是有了自己的事业。“马来西亚没有冬季，现在都穿短袖，晚上空调冷风。”巩明成之所以提当地的气候，是因为这导致马来西亚的房地产市场和青岛有很大不同。“马来西亚不论大城市还是小镇，几乎没有高楼，甚至连多层都很少。当地华人很多，房子面积都很大，楼房侧重于防雨防晒。在青岛很在意卧室朝向，南向最受欢迎。在马来西亚不存在朝向问题，因为每个方向都能有光晒，这里是热带 ，朝南朝北都一样。这里的房子分公寓和别墅，他们管别墅叫独立房屋。”
“我是在马来西亚斗湖，这个地方很典型，房地产市场很有意思。举个例子，100多万元人民币的房子，面积200平方米，年租金才5000元人民币，一个月是400块钱 。当地人都有自己的房子，华人过来大部分都会买上房子，上班族比较少，当地人都很悠闲，租赁市场很不景气。销售市场相对火爆一些，但价格很低。单价5000元人民币便可以买位置很好的独立房屋，300平米才150万元。起初我并不想买房，因为房价涨得不快，今年当地经济好了一些，但年涨幅根本超不过10%，当地人有钱的很少，有钱也很少炒房。买房的原因主要是稳定下来，也方便在当地做生意。”巩明成说道。
今年3月份，巩明成开始在斗湖市寻找二手房。当地报纸上有很多房屋出售广告，直接印的中文，因为买家多是中国人。“当地的房地产中介和青岛不同，从业者非常有地位，很权威，买卖双方都很放心。房东根本不出面，中介都给办了。中介费是房价的1%，其他费用不收取。我先后看了4套房子，三套公寓一套别墅。有个共同点，所有房子都有专门的洗衣房，当地天气炎热洗衣服是个专门行业。这几套房子价格倒不高，主要还是房子太旧了。没办法，5月份我又看了新房。”
巩明成没想到，买新房的过程会这么曲折。与青岛一个楼盘动辄上千户相比，马来西亚一个楼盘的房源多在50套左右，这让巩明成很不适应。“市区有个楼盘，做了很多广告，200平米左右的只有30套，还得电话预约，现场还得排队。不是你想买就能买，开发商每次只接待一个客户，按照序号等待。”整整一下午的时间，巩明成才选到房子，197平米，100多万元人民币。
巩明成告诉记者，马来西亚买新房流程是这样的：先交3%的房款，然后办理手续，一周内交上7% 的房款，总共10% 便可以贷款了，另外还有一个费用就是律师费，律师帮你办理贷款。“青岛有限购令，贷款方面也有要求。马拉西亚这边，随便购买，贷款比例根据信用记录、资金实力还有你的职业上下浮动。”
“律师负责解读合同要求，帮忙贷款，费用大约1万多元人民币。明年年初，我的房子就能交付了。这边的新房也是期房，不发房产证，发的是地契，也就是永久产权，地皮也是你的。延期交房，开发商要交的违约金很多，翻倍涨，在这边几乎都是提前交付，不敢延期，开发商会被罚倒闭的。”
法国地铁站周边房，当地人敬而远之
赵金，2008年大学毕业赴法国法兰克福读研究生，2010年在当地找工作定居至今。“我是2008年去的法国，当时在学校附近租了一套公寓。现在看，当时真该让家里买下一套，没远见。因为2008年开始到2010年，法国房价都是跌的，楼市根本没人看好，但这两年又涨了上去。”说起房价，赵金不忘提醒记者，欧洲发达国家的房价远远比青岛要高，和北京上海差不多。
赵金给记者举了个例子，巴黎房价堪比北京，尤其是2000年左右的房子，不过1930年前后的，或者更远的百年老房子要便宜一些，因为设备都老化了。另外，巴黎还有石头房，就是很早用大石头建造的房屋，价格便宜，而且建筑质量有保证，不过你得有心理准备，里面随时可能出现电路故障，或者老鼠从楼梯里钻出来。
在青岛，地铁周边的房子备受关注，而且价格比同地段要高。但在巴黎情况正好相反，远离地铁的房子要贵，尤其是郊区，而地铁站周边房却鲜有人问津，这是什么原因？“地铁周围是最乱的，治安也乱，当地人根本不买那边的房子，都跑到郊区买了。所以，巴黎郊区房价要比市区高，这和青岛正好相反。”赵金说道。
2010年赵金毕业的时候，她周围的中国朋友几乎都在买房，她和对象也加入进去了。当时，法国为了刺激楼市，推出买房优惠政策，提供无息贷款，银行把贷款利息也降低了，只有4%。
“我们两家凑了11万欧元，大约100万元人民币作为首付，可以买总价 40万欧元的房子。”赵金买房，优先考虑的是地段治安和交通。“我们直接看的二手房。说起来有点搞笑，法国的房子户型非常奇葩，厕所比卧室还大。法国有规定，厕所浴室在一起，必须有残疾人设施。面积50平方米的套一房子，厕所得10多个平方米，很影响使用面积。不过有个好处，这里说的50平方米就是使用面积，这里卖房子不卖公摊。”赵金先在网上查了几套备选房源，在中介带领下看了以后都不满意，主要是采光和户型不好，影响以后转手。大约过了半个月，一个偶然的机会，法院有个拍卖房登在了报纸上，经过层层审批，赵金参加了拍卖会，还聘了一名律师。让人意外的是，现场并没有几个竞争对手，赵金轻松以起拍价34万欧元买下这套公寓。
“在法国买房不敢拖，每年政策都会改变，对我们这些资金有限的市民来说，一个优惠取消可能影响到购房计划。”三年时间过去了，赵金告诉记者，现在她的这套房子能卖40万欧元，但这几年也交了大约两万块钱的持有税等。
买学区房看这边
新加坡学区房10万一平米，税费高
孙爱学曾是青岛一家知名企业在沙特的常驻代表，三年前跳槽至总部在广州的一家外企，然后被派往新加坡工作。
孙爱学告诉记者，在新加坡置业其实非常简单。“这里都说英语，华人也很多，不存在太多的语言障碍。我们只能买新加坡的公寓，也就是普通商品房，不能买别墅等。新加坡寸土寸金，当地人怕我们炒高房价。青岛人到国外买房，大多考虑孩子留学问题。新加坡也有学区房，移民过来以后，得找学区房。新加坡的学区房折合人民币大约10万元一平方米，我买的位置差一些，但总价也有500多万元人民币，面积是70平方米。”
提到买房，孙爱学特别提到税费问题，“你千万别信以租养息。在青岛能行，在新加坡不行。你出租房子，必须去登记，否则重罚。租赁价格透明，要高了重罚，租金收入要交税，比例10%左右，每年还要交物业税。物业税由当地市政府征收，物业税计算非常复杂而且征收的比例每年都有变动。物业税以政府估价为依据(而且每套房子的政府估价每年都会有调整)，大约可以按房产价格的千分之三到五进行估算。反正每年上万元人民币的物业税是必须的。当然，如果想逃租金税费、物业持有税，一旦发现可能被判刑入狱，房子都可能被收回。这么重的处罚，很少有人去碰触。”
美国学区房不用买下，租赁也能入学
海外买房这个话题，自然不能不说美国。青岛新宇房产投资服务有限公司总经理赵洪告诉记者，新加坡和澳大利亚情况类似，代表的需求类似。美国和加拿大又是一个情况，买美国和加拿大房子的青岛人都是移民和求学需求，两个需求不矛盾，相辅相成。
美国中小学也是划片入学，但美国的学区房不用买下，租赁也能入学，只要实际居住在学区范围内就行。已经成功在纽约购房的青岛人郭青坦言，在美国想以炒房赚大钱还真不是件容易事，房价涨幅慢 、租赁回报率低、持有税费高因素很多。对于美国炒房赚钱问题，赵经理在接受记者采访时很谨慎，眉头紧皱，“和国内炒房赚钱肯定没法比，但赔钱情况也不多。”
郭青向记者详细介绍了美国学区房情况。“这里没有户口本问题。学校划片以后不会更改，只要你居住在这个范围内，孩子就能入学。报名的时候，你得拿出居住房子的水电费清单证明住在这里，学校就不能拒绝入学。公立学校都是免费的，直至上大学。当然，如果你有钱，让孩子上私立学校也可以，私立学校没有学区之分。”
郭青早在2009年便出手买了房子，房子在纽约郊区。“必须持有中国护照和签证才能买房，首付至少30%，和青岛一样。买房程序基本一致，但买了之后很难升值。纽约每年3%的房价上涨幅度，物业税和其他税费和折旧率基本就抵消了。青岛的二手房价格和新房差不多，纽约不行，折旧率很高的。当你转手卖房的时候，如果要价高于市场20%左右，根本无法成交，政府部门会查的。出租也是这样，美国有大量的廉租房，价格也涨不上去，所以我说在美国炒房赚大钱不是件容易事。”
调查 青岛人首选美欧加澳
这两年，很多市民可能深有体会，身边的一些朋友开始在海外买房，有的是为了孩子上学，有的是投资置业。青岛人买海外房子多是选择哪些国家的？这两年有多少青岛人出手买了海外房子？在山东省首届海外房产展会上 ，总部设在青岛的一家出国咨询有限公司总经理孙先生向记者介绍说，青岛客户多数会在加拿大、美国、欧洲、澳大利亚、新加坡等地购买房产，主要是考虑到移民后生活和孩子留学的需要。另外，2013年以来，塞浦路斯、葡萄牙和东南亚等国开始受捧，主要是这些国家放宽了限制要求。
“举个例子，2013年，葡萄牙商业移民发生很大的调整。在葡萄牙购买房产 ，只需支付定金便可由律师办理相关手续，从而提出移民申请。移民者在获得临时居留权后，每年仅需在葡萄牙住满7天即可完成续签，五年后即可转为永久居留签证，可自由处置房产。购买50万欧元以上价值的房产，就可以申请葡萄牙临时居留权，投资期满5年后，可获得永久居留权，6年后即可申请入籍，享受当地教育和医疗福利，不需缴纳遗产税。”孙先生说道，“今年匈牙利移民政策更犀利，不用买房。购买匈牙利25万元国债，5年后100% 退回，全家人同获绿卡，无需居住，无需购房，海外任何资产无需申报纳税，无需说明资产来源，无需提供企业任何资料，申请程序极其简单。”
对于成交量方面的问题，赵洪告诉记者，买海外房子是没有权威统计数据的，都是通过各个代理公司，青岛这边也没有这方面的数据。单从我们公司看，今年比去年多了7个客户。“青岛目前有几十家代理公司在做海外房产。青岛市民选择美欧加澳，和这些公司推出房源的侧重点也有关系，引导市民买这些区域的房子。”
提醒 30万欧元移民不一定靠谱
2013年，青岛房展会上也出现了很多塞浦路斯、西班牙和葡萄牙购房移民的宣传展位，代理公司如雨后春笋般突然出现。这些公司宣传的30万欧元移民欧洲、50万欧元移民西班牙真的靠谱吗？有没有风险？
对于这个问题，孙经理告诉记者，谈这个话题必须搞清楚居住权和移民的关系。很多移民项目在经过购房后申请人所获得的是该国居住权，并不是真正的永居权。居住权在短期内允许居住，时间一过需要再次提交居住申请，如申请失败，可能有房都住不了。以西班牙为例，最新西班牙移民政策实施后在西班牙购买50万欧元以上房产即可在西班牙居留，不需要在西班牙长期居住。购买50万欧元以下房产也可以申请西班牙投资置业移民，需要每年在西班牙居住满半年。“说简单点，购买房子只是获得了长期签证，但仍不是该国人民，只有移民成功才是真正的居留权。”
还有一个风险来自各国移民政策的不断变化。“西方国家的移民政策是跟着经济形势走的，经济危机移民政策必然放宽，经济好转随之收紧，几乎每年都有变化。也就是说，今年你买了房子，在走移民手续，有这个移民需求，等明年的时候可能会被迫中止。欧洲的这几个国家，彼此之间有竞争关系，门槛可能会继续保持低姿态，但也可能收紧。想规避这个风险，你得经常关注政策新闻，否则可能被不法中介公司利用，最终买上房却无法实现移民愿望。”孙经理介绍说。
在接受记者采访时，赵经理还提及了烂尾楼问题。“青岛前几年出现过烂尾楼，是少量，但市民一旦摊上了就倒霉了，这可是血汗钱。买海外房子也有这样的风险，就是小心烂尾楼。
“买海外房子，千万不能省律师费。律师可以帮你很好地解决合同问题，规避合同风险，在买房的各个环节帮你把关。另外就是选择好的品牌开发商，了解当地开发商实力。最后就是选择有资质的代理公司。”赵经理建议说。
记者 李晨(图片由受访者提供)
