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半岛都市报11月18日讯(记者 王爱科 实习生 肖梦婕) 楼市成交量持续高走，新房价格继续保持上升势头。18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，10月份青岛新建商品住宅(不含保障性住房)价格指数和二手住宅价格指数环比、同比均出现上涨。其中新建商品住宅价格指数环比上涨0.5%，同比上涨9.9%，再创年内最大涨幅 ；二手住宅价格指数环比上涨0.1%，同比上涨2.9%。业内人士分析，买卖双方均看涨房地产市场，导致恐慌性需求加快入市，这波行情或将持续到今年年底。
根据国家统计局统计数据，上月青岛新建住宅价格指数环比上涨0.5%，同比上涨9.4%，呈持续走高的状态；新建商品住宅价格指数环比上涨0.5%，同比上涨9.9%，比上月涨幅更大，创下了今年的最大涨幅纪录；二手房方面，二手住宅价格指数环比上涨0.1%，同比上涨2.9%。无论是新房还是二手房市场，10个月来，楼市价格出现“十连涨”的行情。
从分类情况来看，新建商品住宅方面，90平方米及以下的新建商品住宅价格指数环比上涨0.7%，同比上涨9.7%；90平方米到144平方米的新建商品住宅价格指数环比上涨0.3%，同比上涨10.2%；144平方米以上的价格指数环比上涨0.7%，同比上涨9.4%。相比之下，二手房价格指数变动较小，其中90平方米及以下的二手房价格指数环比上涨0.3%，同比上涨3.8%；90平方米到144平方米的二手房价格指数环比零涨幅，同比上涨2.9%；144平方米以上的价格指数环比略降0.2%，同比上涨1.2%。
国家统计局数据显示，10月份全国70个大中城市中，同比价格上涨较多的，仍主要集中在一线城市和少数二三线城市，大部分城市房价同比涨幅总体平稳。与9月份相比，10月份70个大中城市中，环比价格上涨的城市有65个，环比价格下降的城市有2个，持平的城市有3个。最高涨幅为1.3%，最低为下降0.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。
二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的城市有2个，持平的城市有6个，上涨的城市有62个。最高涨幅为1.1%，最低为下降0.3%。与去年同月相比，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为19.0%，最低为下降5.3%。
三中全会后房市未来走势引关注
不再走“围绕房价调房价”老路
三个季度以来，房价的涨幅让更多买房者不知所措。三中全会闭幕之后 ，2014年房地产与房价及政策走势成为了人们关注的话题。对于十八大三中全会可能带来的影响，多位业内人士分析，由于房地产的问题不在房地产本身，土地、金融、财税每一个细小的制度变革都会牵动房地产的神经。预计将来的市场，将迎来长效机制，不会再走“围绕房价调房价”的路子。
不再围绕房价调房价
对多数购房者来说，买房始终是一块“心病”。历次的房地产调控，走入了房价越调控越上涨的“怪圈”。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布后，尽管直接涉及房地产问题的表述十分有限，但正是这份未提房产调控的改革路线图，重新引燃对房地产市场的新期待。
“三中全会在决定中提及的城镇化、市场化、财税、土地、简政放权等等改革事项的推进，对房地产行业发展意义重大。”中置国际营销总监、楼市分析人士张百忍说，决定中到处都体现着房地产改革市场化的新思路和新举措，其中既包括明确提出的房产税改革，也包括“建立城乡统一的建设用地市场”；既包括建立全社会房产基础数据统一平台，也包括“探索实行官邸制”；既包括“完善城镇化健康发展体制机制”，也包括“完善产权保护制度”。
张百忍认为，与以前“围绕房价调房价”的做法不同，改革聚焦在更深层次的问题上，虽然其中没有直接谈及房价的涨落，但高房价的问题必然会随着市场化改革的逐渐推进得到有效解决。
小产权房“转正”无时间表
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让不少人重新燃起了对投资小产权房的热情。这是否意味着小产权房转正成为可能？
链家不动产的殷天逸认为，在《决定》关于集体土地的表述中，并没有提及“小产权房”。“《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而‘小产权房’只是其中的一个具体问题。”殷天逸说，今年下半年以来青岛市的小产权房确实成交活跃，价格也出现上涨情况，然而小产权房转正难度依然很大，购房者不可盲目购买。
而有关小产权房的问题，国家相关部委负责人曾多次指出“小产权房违法，不受法律保护 ”，相关部委正在研究小产权房的处理意见和具体措施。
单独生二胎楼市难沾光
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。
在很多人看来，这对房地产市场是个好消息。“打算生二胎的，都会考虑二套房，至少大户型的春天又来了。”一位二手房中介经纪人说，从岛城情况来看，生二胎的家庭，大部分在30至35岁，这个年龄的阶层工作稳定，有一定经济基础；而目前这部分人大多数住在90平方米以下的两室一厅的房子，一旦多生一个孩子，居住空间明显不足，而且必然需要老人帮忙带。也有专业人士统计 ，“单独可生二胎”政策至少会影响两千万家庭，也就是说新增了差不多一千万套房子的购买市场。
“即使选择生二胎的家庭居多，等新增婴儿成为刚需也至少需要25到30年 ，况且哪有孩子一生下来就买房子的。”链家不动产的殷天逸说，夸大“生二胎”对楼市的潜在利好，显然是个伪命题。
岛城土地供应将增大
土地制度方面，业内人士分析，岛城的土地流转速度将加快，农村或城中村中的集体土地，将通过旧村改造的方式，流转到城市中来，土地供应量将会增加。
中置国际营销总监、知名楼市分析人士张百忍说，早在2011年初，青岛市政府就已公布了青岛市政府《关于加快推进农村土地适度规模经营的意见》。农村的土地流转获得市财政支持，岛城已开始试点在符合条件的城镇组建“土地银行”。根据当时公布的数据，2012年 ，全市农村土地适度规模经营(100亩以上)总面积占耕地面积的比重达到15% 左右，约合93万亩；到2015年 ，全市农村土地适度规模经营总面积占耕地面积的比重达到30%以上，约合计 186万亩。
根据青岛市政府的意见，流转出来的土地，通过土地银行将购入的土地进行打包、重新规划或适度开发，并进入土地储备中心，然后根据市场需求和土地增值情况再将土地或卖或租或贷出给土地需求者。
城乡用地“同权同价”
公告当中还提到，建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。在青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江看来，这也释放了积极的信号。“这里面隐含着，农民通过土地的确权，城乡之间的要素交换，土地收益将会落到农民的手中。”龙江说。
在对公告的解读中，城乡建设用地的“同权同价”被业内人士多次提到。“目前土地市场的不完善，体现在土地要素市场在城乡之间发展不平衡、不统一。”龙江说，农村中的集体建设用地基本被排斥在土地市场之外。
据介绍，按照目前的土地管理制度，土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。“农村集体建设用地包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等，土地产权为农民集体所有。”张百忍说，现行法律严格限制集体土地非农建设的使用范围，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租集体土地使用权。
土地流转速度加快，意味着土地储备会进一步增加，这对房地产市场来说是利好因素。
记者 王爱科
明知有泡沫也要往前冲？
年底楼市需求依旧旺盛，盘点岛城楼市众生相
时间进入年底，楼市“金九银十”的热度似乎还没有“退烧”的迹象。一方面是开发商推盘热情不减，另一方面是购房者购买意愿依旧强烈。自15日开始，记者走进在售的各大楼盘，与活跃在楼市的各类购房者、项目营销总监 、置业顾问进行面对面交流。他们都与房子相关，都见证了岛城楼市买卖双方的疯狂，经历了房价一路飙升的行情，市场“众生相 ”，正是岛城楼市的缩影。
购房者张润：恐涨卖一套房买两套房
今年的9到11月份，对工薪族张润来说，绝对是不平凡的3个月。“这三个月里，我办了3件事，都和房子有关 。”张润说。
张润在原四方区原本有一套70平方米的住房 ，因为一家三代住得太挤，一直有换房的打算。经过再三考虑，他和家人商量，卖掉现有的住房 ，买一套100平方米左右的改善性住房 。家人意见统一后，他卖掉了原四方区的房子，在市北区的香山美墅买了套110平方米的新房 。
但这还不是结束，今年的10月底，张润再次加入了新房认筹的行列，经过半天多的排队、摇号、选房 ，他又在市北区的保利叶公馆买了套90平方米的新房 。“第二套房子以老人的名字购买的，准备让老人去住。”张润说。
“三个月的时间里，卖掉一套房买了两套房 ，期间办各种手续、筹集资金的辛苦，只要是买过房的人都明白，但这么折腾，就一个道理，担心房价继续上涨。”张润说，而且他和妻子双方的家人也有这种担心。明知道房价有泡沫，可买房依然要提速。
购房者王万林：焦虑抢房时和人“干了一架”
与张润相比，王万林尽管只买了一套房子，可这套房子来得可不容易，在选房的时候，他居然和另一位买房者在售楼处打了一架。
“11月份开盘那天，我到了摇号现场一看，认筹现场居然到了上千人，长长的队伍看着都眼晕。”王万林说。
这个位于市北区的项目 ，开盘时共推出了370多套房源，但却引来了900多人认筹。而在认筹现场，工作人员留给购房者选房的时间只有四五分钟的时间。“开发商要求最多只允许带一位家人进现场选房 ，我和妻子进去后，还没有看清户型，置业顾问就催着我赶紧决定，而好不容易选中了一套房子，正在和妻子商量时，却被后来的一个人一口定下了。”王万林回忆说。
想到自己排号等了大半天，好不容易等到了200多号，王万林当然不甘心这套房子被人抢走 。“当时我立即和后来的选房者吵了起来，拉着置业顾问找到了项目的营销总监 ，好话坏话说尽，总算留住了这套房子。”王万林说，现在想来，好像经历了一场激烈的大战。
营销总监李经理：忐忑为卖房使出浑身解数
“房子卖得是不错 ，可总部对销售情况仍不太满意，这段时间是在忙着数钱 ，可仍然是‘ 压力山大’。”市北区一家新盘项目营销总监李经理说。10月底，他操盘的项目如期开盘，推出了500套房源，认筹了410多套，省下的房源基本上为公司员工内部“消化”，但面对这样的成绩，李经理并没有感到释然。
“表面上房子是好卖了，但新房存量这么多，哪家公司不是铆足了劲儿在抢夺客户。”李经理说，按说他们的项目也算是“日光盘”，但因为早在今年的2月份开始就积累客户，所以总部认为销售周期过长。
“其实现在很多的“日光盘”，只是表面风光，销售总监们甘苦自知。”李经理说，像他们项目，用 9个月的时间积攒客户，才换来开盘当天的销售成绩 ，显然，日光没有什么实际意义。而马上到来的第二次推盘计划，让他心里忐忑不安。
CALL客韩静静：压抑房子卖得好功劳有我一半
在岛城的房地产市场，韩静静的职业并不为太多购房者理解。
“我的工作，就是每天梳理成百上千的客户电话，向他们推荐我们的项目，判断他们能不能成为我们的潜在客户。”韩静静说，她们的职务，在内部被成为“CALL客”。而随着新盘存量高走导致的销售压力增大，仅靠寥寥几个置业顾问显然忙不过来，韩静静这样的“CALL客”便应需而生。
韩静静说，他们的工资待遇不到两千块钱，相比起置业顾问动辄二三十万的年薪，这让她在繁忙之余难免心理不平衡。“凭这点收入，房价涨得这么快，我们怎么可能会买得起项目的房子。”韩静静说。
记者 王爱科
