人参与)金九银十已经完美收官，岛城楼市在这两个月的表现可谓“抢眼”：多个楼盘出现“日光”、市区好房一房难求、上千人排队摇号选房—这样的楼市景观，已经很久没有出现在岛城房地产市场了。这样的表现之下 ，人们理所当然地认为，库存一定有了大幅度的减少，但却被眼前突破17万套的数字吓了一跳。特别是10月份，热销之下 ，库存反而增加1万多套，原因何在？这些房子都出现在哪？一起来看一下。
存量回涨，银十“推波助澜”
库存一直处于高位，是青岛房地产市场不能回避的话题。自2012年起，青岛新房的库存量就一直在16万套左右徘徊，至今年上半年，受“新国五条”实施细则落地前的影响，3月份楼市逆市狂销，库存量迅速降低了2万套，5月份达到了近两年来的最低值14万套左右。经过了6月、7月、8月的楼市淡季和金九银十的洗礼，青岛楼市库存再次突破16万套。根据国土资源部的数据，截至10月30日上午9时，岛城楼市库存170094套，突破17万套大关。
在这17万套的库存中，住宅占了很大一部分，达到了120022套，占到了总库存量的70.56%，紧随其后的是商业，库存24784套，占总库存的14.57%，其他物业类型占到了14.87%。从统计数据看，住宅存量的持续攀升，也是导致库存突飞猛涨的主要原因。数据显示，受“新国五条”落地前抢房热潮的影响 ，今年3月，岛城住宅存量首次跌破10万套，达到了93770套，随后的4个月中，住宅存量一直徘徊于10万套以内。受6月、7月、8月份楼市成交淡季的影响和新房大量上市的刺激，8月份，新建住宅存量再次突破10万套，达到了100181套。进入金九银十，刚需大盘频频上市，住宅库存在10月底突破12万套，达到了120022套。
如此大的库存，主要来自于住宅，数据显示，自下半年开始，平均每个月新增住宅11855套，每月新增住宅库存3238套，特别是10月份住宅供应激增，达到近两万套，尽管银十成交量很大，但仍然新增住宅库存1万多套。
“日光”滞销并行 去化难抵增幅
“金九”一开局，“日光”、“摇号”等词汇就纷纷见诸报端，海尔鼎世华府、保利叶公馆等项目，开盘当日都是人山人海，一房难求。一方面是一房难求的“日光”盘，另一方面却是怎么也降不下来的库存量，尽管“金九银十”表现不俗成交数字喜人，仍难以抵挡大量新盘入市对库存造成的压力，9月新增供应12047套，10月新增供应16517套，可见，新房上市量大，是造成库存猛涨的主要原因。为什么在9月、10月份，各供应大区都会突然涌现这么多新盘呢？来听听业内人士的分析。
开发商“趁热打铁”推新盘
“这主要有两方面原因，一方面，很多开发公司因为拿地、审批等手续办理的时间、再加上开工后达到预售条件的时间恰恰卡在了这个节点，如果这个时间再不入市的话，就会错过了今年最后的销售期，或者要等到明年了；另一方面，主要是进入今年的最后一个季度，很多大公司，特别是上市公司对开工量 、销售量和现金流等都有明确的要求，所以在最后的时间也会集中上市。”新联康(中国)运营总监陈林告诉记者。同时他也表示，6月、7月、8月是传统的楼市淡季，开发商都将重点放在推新盘上，因此整个下半年，新房供应就一直在不断攀升，为库存增加打下了“基础”。
市场供求决定新盘大增
“近期国内的市场环境改变，各地房子卖得都不错，这也是开发商加快推盘速度的原因。”青岛房地产业内人士綦宗岩表示，青岛近年来发展比较快，外来人口多，大学毕业生留在青岛的人数也逐年增减，随着这些人群不断释放出置业需求，市内好地段的房子基本供不应求，供求关系决定了开发商纷纷赶工期，抢进度，趁现在市场好的时候抓紧推盘。不过需要注意的是，市区供不应求，也是仅限于一些热门的置业区域，像新市北的新都心、李沧区的东李板块等，而市北区和李沧区整体供应量很大，这也是新市北和李沧区库存处于高位的原因。
土地供应决定库存积压
“从目前的供需关系来看，市区一直处于供需平衡的状态，个别区域因为近年来市区土地供应得不到有效保障，甚至出现供小于求的现象，所以一些新盘开盘就被抢。”青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长吴云海说，反观库存较大的新黄岛、城阳、即墨、胶州等几个区域，目前在推的基本都是2011年至 2012年拿地的项目，这几个区域的土地供应一直都很充足，因此有大量新盘上市。另外，开发商受资金压力的影响，也会抓紧时间推盘。
高库存下，市区价格略涨
超高的库存，意味着目前市场上供大于求的情况已非常严重，但是房子的价格降了吗？
10月22日国家统计局发布2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，9月70个大中城市中65个城市新建商品住宅价格环比上涨，四川泸州涨幅最高，为1.9%；63个城市二手住宅价格环比上涨，涨幅最高的是贵阳，为1.8%。其中，青岛新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨0.4%，同比上涨9.3%。二手房方面，房价环比上涨0.2%，同比上涨2.9%。进入10月，受十一黄金周成交下滑影响，10月第一周全市商品住宅成交均价为9478元/平方米，环比小幅下降0.96%；10月第二周，刚需项目持续热销，价格出现小幅回落，全市商品住宅成交均价为8553元/平方米，环比下降9.76%；10月第三周，以刚需为主力的购房需求持续有效释放，价格稳步上涨，全市商品住宅成交均价为9354元/平方米，环比上涨6.02%；10月第四周，全市商品住宅成交均价继续稳步上涨，为9774元/平方米，环比上涨了4.51%，创下今年以来周度成交均价的最高纪录。总体来说，尽管库存量很大且持续攀升，但成交均价却一直在稳步攀升。
具体来看，9月份成交超过200套的小区有6个，分别是海尔鼎世华府、联城海岸锦城、凯景广场、卓越蔚蓝群岛、绿地·新里海德公馆、万科东郡。可以清晰看到，这其中，除了卓越蔚蓝群岛和万科东郡外，其他4个项目都位于新市北，成交的热点仍然聚集在市中心区。
西海岸、近郊仍是库存大户
近17万套的库存都分布在哪？这些区域未来价格如何？想必这是很多目前还买不到房的人很关心的话题。
根据青岛网上房地产的数据，截至10月30日上午9时，新黄岛的库存量为48016套，其中新建住宅存量35959套；城阳区库存量19257套，其中新建住宅9669套；新市北库存量18870套，其中新建住宅12017套。新黄岛成为当之无愧的库存冠军，城阳和新市北紧随其后。
分别来看，新黄岛的迅速放量，与万达东方影都项目的启动有直接的刺激作用。政府、开发商包括市民和投资者都对这里充满了期待和信心。仅10月份新黄岛区放量就达到了近4000套，但是这个区域的去化速度相对于城阳，特别是市区还是会慢一些，后续随着很多市政配套、项目形象的逐步落地，销售速度有望逐步加快。
城阳是近期供应突飞猛进的区域。陈林介绍，城阳近期主要是因为惜夏板块异军突起，放量较大。以银盛泰德郡为代表的成熟社区新推、加推房源，和以中交·阳光屿岸、龙湖·锦璘原著为代表的新项目大批量上市。后续佳兆业水岸新都、山水太和月光、金秋泰和郡等新项目还将陆续大批量的上市，将会把新增量、库存量都推上一个新的高度。
新市北多个新盘热卖，但都仅限于新都心位置的几个楼盘，总的来说，合并后的新市北新盘供应量太大，热卖楼盘也难抵供应猛增。
市区价格稳中有升 郊区上涨空间不大
“9月、10月份是今年全年的成交高峰期，预计一直到年底，这种市内楼盘热卖的情况都不会改变 。”綦宗岩说，从数据来看，近期青岛楼市呈现的是量价齐升的势头，因此，尽管库存很大，如果没有政府出台新政策干预，价格和成交量都不会有下滑。
吴云海表示，从供求关系上看，市区楼盘的价格仍会处于稳中有升的态势，尽管新市北和李沧有较大存量，但需求仍很大。目前来看，西海岸和近郊的库存压力在近期内不会有太大的改变，特别是黄岛，沿海一线高层住宅的空置率很高，本地刚需薄弱，主要依赖外来投资客支撑，市场供大于求非常明显，未来楼盘的竞争会非常激烈；城阳市区的供求关系基本平衡，但白沙河和惜夏板块的库存压力较大；即墨蓝色硅谷温泉板块热度仍未起来，配套建设没有跟进，近期去化压力也较大，即墨市区外来人口较多，刚需支撑下，供需基本平衡；胶州库存压力也不小，不过有着新机场利好的拉动，可能会给去化带来机会。吴云海特别指出，平度目前库存量很大，供大于求的现象极为严重。因此综合来看，市区量价齐升，价格稳中有升，郊区楼盘价格上涨空间不大。本专题撰文/光”现象，但库存量依旧涨了不少。记者 付明实
