人参与)10月21日，本报报道了《青岛10年消失300多家开发商》的新闻。消失的这些房企，部分是因为项目开发完毕注销资质，但也有部分是因为资金链紧张，土地储备不足，拿地频频失败，被迫黯然退出。与十年前相比，现在开发商拿地成本几乎翻番。另外，由于预售资金不能挪用，中小企业头上的紧箍咒越来越紧，很容易被淘汰出局。
土地市场本地房企被边缘化
丰富的土地储备是房地产企业立足楼市的根本，当土地市场价码不断提高，房企被迫出局的现象便会层出不穷。前不久，记者亲历了一场土地拍卖会，竞争非常残酷，连大鳄都很难拿地，更不用说中小房企了。在青岛公共资源交易中心举办的国有土地拍卖会上，吸引到了包括中海、越秀等数家大鳄开发商齐集一堂。
“这个价格，4年前可以拿2块同样的地块。整个拍卖过程，根本没有青岛本土企业参加，都是外来大鳄在竞争。是地块不够吸引力吗？不是，是地价太高了。哪个公司能随便拿出8亿来？这个门槛已经刷下去了很多公司，这是残酷的事实。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周向记者介绍说。
在另一市北区地块拍卖时，成交价为楼面地价6020元/平方米，超过4.88亿元，开发商为华新园置业有限公司，是本土房企，属于本土房企的佼佼者，也是此次拍卖会上唯一参与竞拍的本土房企。
市区地块总价轻松过亿元
目前在青岛土地市场上，市区地块集中在原四方区和李沧区。市南区已经基本没有闲置地块推出，大面积地块越来越少，土地拍卖会的竞争也越来越激烈。在崂山区，最近几年拍卖的地块，地价单价轻松过万元，都是外来大鳄在抢地。去年年底，在市公共资源交易大厅，中国海洋大学校址香港东路23号B地块拍卖。经过26轮叫价，最终以13040元/平方米的楼面地价被广州一家房地产公司收入囊中，该地块也成为新的崂山地王。
即使是原四方区和李沧区的地块，总价也轻松过亿元，这让很多中小房企吃不消。“现在几乎所有地块都要配建保障房，建设保障房是赔本的。起拍价太高了，2790元是以前原四方区的价格，普通房企压力很大。”李沧区一家楼盘营销总监魏先生向记者介绍说。
“外来大鳄都有总公司，总部是不惜代价拿地的，目标是抢占青岛市场。而本地房企很多是民企，很难在资金上和外来大鳄竞争。尤其是最近几年的房地产调控，房子不在好卖。外来大鳄销售策略很灵活，资金充足。而本地房企甚至遭遇资金链断裂被迫转让项目。去年，市南区一家房地产公司的项目便被法院强制拍卖。”林宪周说道。
623个开发项目预售资金被监管
地块越来越少，僧多粥少，最先受伤的便是本地房企。今年开始全面实施的预售资金监管，让本来资金不足的本地房企雪上加霜。10月22日，青岛市房地产信息与交易资金监管中心卢宏钟副主任表示，累计受理了623个开发项目的预售资金监管业务，已缴存预售资金980亿元。
根据规定，商品房预售资金监管，是监管机构通过与银行和房地产开发企业签订预售资金监管协议，开发企业依协议将预售资金存入资金监管专用账户，开发企业申请预售资金须经监管机构审核的行为。购房人所缴纳的新建商品房预售资金(包括定金、首付款、按揭贷款、房价款)必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金。监管机构受理开发企业用款申请后，对符合《青岛市新建商品房预售资金监管办法》规定的，出具同意拨付证明，将预售资金拨付给开发企业。也就是说，开发商想拿预售金去拿地再开发，几乎不可能。
“现在，几乎所有的全国一线开发商都来青岛了，它们拿地优势明显，也不怕资金监管。当房地产市场逐步规范以后，本地中小房地产企业很容易被淘汰出局，这是不可避免的。”林宪周向记者介绍说。
记者 李晨
