人参与)1992年4、5月间，“青岛出让市委办公楼及其他黄金地段给中外投资者”的消息成为全国各大媒体上的热点新闻。《解放日报》评论说：“此举具有‘一石数鸟’的效应：一是成功地树立了进一步扩大改革开放的形象；二是对加快开发建设市区东部起到了鼓舞、示范作用；三是对繁华地段的利用和对新区的建设都有经济上的实际意义……”
青岛这一举动之所以在全国产生如此大的震动和反响，自有其历史背景：1992年初，邓小平在深圳等南方地区视察；3月底，一篇名为《东方风来满眼春》的长篇通讯在中央以及全国各大媒体上刊登，并引起国际社会的广泛关注，它向世人透露了一个重要的信息：中国的改革开放将进入一个新阶段。
“改革开放胆子要大一些，敢于试验，不能像小脚女人一样。”邓小平朴素的语言让亿万中国人深思：在这个讲究中庸的国度，谨慎小心，不敢越雷池一步，是多数人习惯了的思维和行为方式，一下子让人放开手脚，大胆尝试，人们既欢喜，又有些不适应。
就在这时，青岛“一鸣惊人”了。
突围“红瓦绿树”：出让市级机关办公楼
改革开放胆子要大一些，敢于试验，不能像小脚女人一样。看准了的，就大胆地试，大胆地闯。深圳的重要经验就是敢闯。没有一点闯的精神，没有一点“冒”的精神，没有一股气呀、劲呀，就走不出一条好路，走不出一条新路，就干不出新的事业。———摘自1992年邓小平南巡谈话
时任青岛市委书记的俞正声第一次在公开场合批评青岛得了“红瓦绿树综合症”，是在1992年4月6日全市建设工作会议上。
3天前，他刚从七届全国人大五次会议上回来。在这次会议上，各省省委书记、省长以及市委书记、市长们都向中央明确表态，要大开城门、深化改革。会上，俞正声宣布：青岛要拿出最美最好的地方吸引外资。
3天后，在全市建设工作会议上，俞正声批评说：青岛最大的问题就是思想不解放。青岛有得天独厚的优势，却发挥不出来，为什么？因为青岛人陷入自我欣赏、自我满足的盲目状态，不能自拔。他把这种坐井观天，目光短浅，将以往的美誉当成包袱的“集体无意识”，定义为“红瓦绿树综合症”。
此外，俞正声还向全市宣布：要拿出市区最好的地段向国内外拍卖和转让。俞正声说，青岛建设要向东部发展，“八五”期间城建要打翻身仗。他分析说，“东迁”的客观条件已经具备。
第二天，“红瓦绿树综合症”一词上了《青岛日报》的头版头条，一时间，成为青岛人的流行词汇。“碧海蓝天，红瓦绿树”，青岛人世世代代引以为自豪的故乡情结突然间被指责为“一种病态”，这种冲击是巨大的。人们纷纷猜测：“最好的地段”指哪里？东部开发，会把东部建成什么样子？
一周后，也就是1992年4月14日，俞正声在济南召开的全省对外开放工作会议上宣布：青岛将出让处于黄金地段的市委、市人大、市政协和市纪委的办公楼，吸引外商投资开发房地产和发展第三产业。
在会上，当时的省委书记姜春云提议“为青岛同志的魄力鼓掌”。然而，在青岛市民当中，“出让市委办公楼”如同一发重型炮弹，炸开了———
“原来‘最好的地段’是指市级机关的办公大楼！”“要把市委办公楼出让给外国人？那不是出卖国家领土和主权吗？这与过去的租借地有什么区别？”
这些说法在当时带有普遍性。政府有关人士专门向一些老同志、广大市民做思想工作，解释“出让土地”与“租借地”本质的不同。
当时，中国北方城市的改革开放还没有推进到“出让土地”的阶段。青岛人头脑中也没有“土地出让”的概念。其实，早在1987年12月，深圳就将一块8000多平方米的国有土地的50年使用权以525万元卖给了一家企业，开了全国拍卖土地之先河。当时，国家的土地法第十条第四款规定“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”要说胆子大，深圳人才算得上一个“大”字。到1988年4月，国家土地法修正案中，已将上述条款中“出租”二字改为：“土地使用权可以依照法律的规定转让。”青岛市委1992年提出要出让市级机关办公楼所在地，有法可依，有章可循。然而，却在市民当中引起轩然大波，可见人们思想禁痼之深。
发出“东迁”号令：重新确立城市定位
改革开放迈不开步子，不敢闯，说来说去就是怕资本主义的东西多了，走了资本主义道路。要害是姓“资”还是姓“社”的问题。判断的标准，应该主要看是否有利于发展社会主义社会的生产力，是否有利于增强社会主义国家的综合国力，是否有利于提高人民的生活水平。———摘自1992年邓小平南巡谈话
事实上，早在上个世纪80年代中期，当时的青岛市委书记刘鹏就提出过出让市委机关办公楼，筹集资金到东部建新楼的想法。在机关内部征求意见时，绝大多数人想不通。
“把机关大楼搬东部去？那是什么地方？到处是菜地，出门连条路都没有，谁往那里跑？”此言不假，十几年前，在青岛人的观念中，过了湛山再往东，基本上算是出了“青岛市”。更别提“卖机关大楼”了，那可是“姓‘资’还是姓‘社’的大问题”。
出让市委办公楼难，突破老城区，向东部发展更是难于上青天。
一百多年前青岛建置时，人口仅有15000多人，到上世纪90年代初，市区人口已突破百万。而城市的版图并没有根本性的扩大和伸延。
百万人口挤在狭长的老城区中，市区中心人口密度超过了每平方公里两万人。青岛人均住宅面积曾是全省倒数第一，老少三代住一间房子的情况相当普遍。
老青岛陈旧的道路也早已不能承载汽车数量的增长，当时进出青岛只有一条路———小白干路，狭窄的道路每到交通高峰时间，举步维艰。
更严重的是，市区内的工业企业要新建扩建，一方面狭小的城市格局限制了企业的发展，另一方面企业的发展又破坏了老城区的人文环境和历史景观……
这就是十多年前我们引以自豪的、早已习惯了的、头脑中固有的———“青岛”，我们美丽的家园。
多少年来，市委、市政府试图改变这种状况。1984年以后，山东路、南京路等50多条道路出现在青岛版图上。政府投资近30亿元进行棚户区改造，25个新建住宅小区从老城区转移出三分之一的居民等等。所有这些，极大地改善了城市面貌，提高了人民生活水平。
然而，要彻底打破旧的城市格局，使青岛有一个质的飞跃，在当时是不可能的———是钱的问题，没有钱什么事也办不成；是观念的问题，不破不立，不敢“破”，也就无所谓“立”。
在改革开放前十年中，解决发展和建设资金问题经历了三个阶段：第一阶段是中央给钱，深圳、广东等改革开放最早的地方都曾享受了国家丰厚的资金支持；第二阶段是中央不给钱给政策，而用好政策就有了资金，青岛作为计划单列城市也曾享受过国家诸多的优惠政策，给发展赢得了机遇；到1992年，解决建设资金问题有了更高层次的思维方式———用市场手段筹集资金，滚动发展。
1992年邓小平南巡谈话，回答了长期束缚和困扰人们思想的许多重大认识问题：从政治上，它解决了判断姓“资”姓“社”的标准问题；从实践上，确定了“发展才是硬道理”、“步子要迈大一点”、“不怕犯错误”等等行动纲领，为进一步深化改革开放奠定了思想基础。
对于多少年来“卡脖子”的资金难题，中央提出了“以土为本，以地生财，以财招商”的大方针，实行土地使用权有偿出让，吸引国内外客商投资建设。
这就是机遇！
面对这一历史性的机遇，面对全国加快对外开放的大环境、大趋势，青岛市委、市政府迅速作出反应，1992年4月，市委、市政府在《关于加快市区东部开发建设的决定》中提出：
近期，确定用5年左右的时间，在市区东部西起山东路，东至燕儿岛路，北自闽江路，南到海岸，面积约1.5平方公里的范围内，建成一座现代化的新城区。
远期，用10年的时间，把青岛建设成为以港口贸易为主要特色的国际城市。在城市发展布局上，坚持以老市区为依托，东部新城区和黄岛新经济区为两翼，五个县级市为卫星城市，整个沿黄流域经济区为腹地，建设“大青岛”城市群的建设思路。
以智慧点土成金，以忠诚不辱使命
革命是解放生产力，改革也是解放生产力。推翻帝国主义、封建主义、官僚资本主义的反动统治，使中国人民的生产力获得解放，这是革命，所以革命是解放生产力。社会主义基本制度确立以后，还要从根本上改变束缚生产力发展的经济体制，建立起充满生机和活力的社会主义经济体制，促进生产力的发展，这是改革，所以改革也是解放生产力。———摘自1992年邓小平南巡谈话
十余年过去了，当年的一腔热血与宏伟蓝图，今天变为百万青岛人的生活环境和生存之本。今天，我们再回顾“东迁”，再把青岛放到中国第二次改革开放浪潮的大背景中观察，以下这个结论应该是客观的：在过去的10年中，青岛以自己的方式做“活”了土地这篇大文章。
青岛特色：分块开发
当时，国内常见的土地有偿转让的路子，是吸引外商包干搞成片开发，这样做省时省力。而青岛没有搞包片开发，而是把东部新区准备出让的土地全部按照新区的规划要求分割成三十多块小土地，大的二十来亩，小的只有五亩，规定外商一般只能受让一块地，由三十多家受让。
青岛特色：依法开发
当时全国一片“开发热”，许多地方为吸引外资，制定了各种各样的优惠政策，其中有些政策缺少长远眼光，也缺少法律依据。而青岛市委、市政府在土地出让过程中宏观调控措施到位，保证了在操作过程中严格依照国家土地法办事。负责此项工作的东部开发指挥部始终依靠法律的权威，他们制定了规范、详尽的土地出让合同文本，对土地出让后的土地使用性质、使用年限、建设年限等作了明确的规定。
某外商在交纳300万元的土地使用权出让的定金以后，受让了20亩的土地，却把土地“晒”起来，既不交出让金，又不搞建设。最后东部开发指挥部将这20亩土地全部收回，300万元的定金因对方违约不予返还。这是全国第一个采取的正式对违约外商的受让土地及定金予以没收的案例。
青岛特色：科学定价
上个世纪90年代初，土地置换是一种新生事物，没有经验，不少地方一味地降低地价，虽然一时看似有作为有政绩，但遗患无穷。青岛市委、市政府认识到，地价问题，既是政治问题，也是经济问题。定不好，在政治上是丧失国家尊严，在经济上是国有资产贬值。另外，东部出让的土地是在第二次改革浪潮中首批出让的土地，对全市地价有着导向作用。东部开发指挥部在对当时地价、搬拆费用、“七通一平”所需基建投资等诸多因素进行综合评定后，确定基价，并把这个价格放在全国招商引资的大环境中客观分析。当时市政府要求东部土地出让价格不得低于每亩46万元，这个价格在当时的中国北方城市已经不低。但东部开发指挥部经过精心测算之后，推出的地价是每亩不低于100万元，这个价格比上海浦东地价略低，却成倍地高于当时北方城市平均地价。这个价格曾经吓跑了一些外来投资者，也引来“哄抬地价”的非议，但青岛人没有动摇，市委、市政府坚信：搞市场经济就应该按市场规律办事。
结果，1992年搞东部开发前，东部每亩地价格大约为20万元左右，东部开发后，整片土地平均出让价格为每亩165万元。
再回到“出让市委办公楼”上，市级四大机关的四处办公楼建筑用地共计43亩，使用面积为1万平方米，总计土地出让金为1.67亿元人民币。用这笔钱在东部征了134亩地，新市委、市政府办公楼一期工程竣工，总建筑面积就达到了7.2万平方米。此外，出让金中还有2000万元用于全市的“解困”房建设。
青岛特色：有针对性地招商引资
当东部还是一片菜畦时，人们对东部能开发成什么样子没有概念。当时全国许多城市在房地产热中大搞高档别墅、旅游度假设施等，也有人建议青岛应该朝这个方向发展。但青岛人对自己的城市有自己的打算，青岛要成为一个具有经济活力和竞争力的国际化城市。东部要建成现代化的商务、金融区域。按这个思路，在引进项目时，有选择；在外资开发时，有规划；在建设施工时，有期限。同时，限制本地资金受让东部土地，既避免“炒地皮”、“晒地皮”等后患，也避免了低水平重复建设。
到目前为止，东部新区共开发项目104个，总建筑面积426万平方米，累计完成投资123亿多元。在众多的建设项目中，包括享有“齐鲁第一高楼”美誉的中银大厦；有具有现代化国际水平的东泰佳世客购物中心；有国际连锁的五星级宾馆香格里拉大饭店；有金都花园、太平洋中心等一大批高档写字楼……
十多年过去了，在全国许多城市仍在承受着“炒地皮”、“晒地皮”、“开而不发”的伤痛时，我们已经拥有了一个现代化的新城区。
“东部速度”可成标本，东部业绩可入史册
抓住时机，发展自己，关键是发展经济。现在，周边一些国家和地区经济发展比我们快，如果我们不发展或发展得太慢，老百姓一比较就有问题了。所以，能发展就不要阻挡，有条件的地方要尽可能搞快点，只要是讲效益，讲质量，搞外向型经济，就没有什么可以担心的。低速度就等于停步，甚至等于后退。要抓住机会，现在就是好机会。我就担心丧失机会。不抓呀，看到的机会就丢掉了，时间一晃就过去了。———摘自1992年邓小平南巡谈话
市委、市政府“东迁”决策在1992年4月推出，4月下旬，一个高效的工作班子———东部开发指挥部进入工作状态，他们从1992年东迁之始到1998年东部开发进入尾声的几年间给青岛人上了一堂“速度与质量”课———
1992年4月21日，位于辛家庄的保险公司大楼门口挂出了崭新的牌子：“青岛市东部地区开发指挥部”。
4月23日到30日，东部指挥部此时已有六员大将，用了8天时间组织市内8个设计单位拿出14个市委、市政府新办公大楼的规划设计构思方案。
5月4日，十几张构思图在全市对外开放工作会议上公开“亮相”，听取与会6000余副处级以上干部的意见。
5月6日，邀请国内建筑设计专家进行论证。当夜，新的方案诞生。
原定于7月底完成的拆迁工作，到5月底就全部完成。平时1个月才能拿出的地面基本数据图纸，5天交卷。两年后，编号为92－001工程的新市政府大楼竣工验收，工期比国家规定工期定额提前一半，之后荣获国家建设工程最高荣誉———“鲁班奖”。
在东部开发过程中，青岛人勇于挑战自我，其创造的“东部速度”与“东部质量”可入青岛史册。而另一方面，青岛人在东部开发过程中直面世界，坦然地展示自我、推销自我的勇气与魄力，同样在青岛史册上留下了光荣的记载。
1993年1月4日－13日，市委书记、市长俞正声率青岛经贸考察团赴港招商。6日晚，俞正声在希尔顿酒店宴请150位香港各界要员，结果许多香港重量级人物不请自来，宴会厅的餐台布局临时改成倒U型。媒体报道，如此富豪显要荟萃的盛宴在香港并不多见。
当时有记者问俞正声：“听说青岛房地产很红火，市长先生怎样估测其未来趋势？”俞正声回答：“青岛房地产业的确非常兴旺，但我认为像所有投资一样，风险不可忽视。”
当时有媒体评论说：一些大陆招商团在香港急于招商引资，有些做法超越了经济规律。而以俞正声为团长的青岛招商团实事求是，不轻诺，讲原则，严格按市场规律办事，青岛人对外树立了诚信、自尊的良好形象。
十多年后再回首，东部开发这段奋斗史到底给青岛人哪些启迪？开发了的东部又给青岛带来了什么呢？
小而言之，在政府没投入一分钱的情况下，建成了现代化的东部新城，青岛市从中挣取了2.7亿元，用于旧城区的改建扩建。
中而言之，东部新区建成后，对青岛市的GDP、财政收入作出了突出贡献，东部新区在青岛今天以及今后的经济版图上成为最具活力、最具特色的“板块”之一。
大而言之，东部超越式发展给青岛人上了一堂生动的“解放思想”课，让青岛人从身边巨变中真实感受到改革是如何解放生产力的，从而坚定了大胆走改革开放之路的信心和勇气。在青岛的东部开发中，青岛人成功地避开了一些陷阱。在中央“以土为本，以地生财，以财招商”的方针下，青岛人以冷静、客观、科学的头脑估价了自己脚下的这块土地，在当时并没有经营土地经验的情况下，却以市场手段成功地运作了土地，从而使青岛市委、市政府得以从容地迁移了东部原有的传统企业，从容地按现代化城市的标准完成了东部的城市基础设施建设，使“生地”变成了“熟地”，从容地按自己的规划招商引资，经营自己的城市和未来。今天的东部，高楼林立，而每一座楼宇中都是与国际市场密切相连的公司，每一家公司都在创造效益，成为税源。所以，我们还可以无愧地说：东部开发的成功，远不止是房地产开发的成功，更重要的是，东部开发，开发了青岛人的观念，开拓了青岛人的视野，开掘了青岛人的潜力。
今天，如果你是青岛人，你完全有理由为自己、为这座城市而自豪。但如果你不是青岛人，那么到青岛，你不能不去看东部。因为今日的“青岛旅游”，到老城区，你看青岛的民风民俗；到黄岛，你看全球化产业如何在青岛落地生根；那么到东部，你能看到走过百年沧桑、迈入二十一世纪的青岛所呈现给世人的政治、经贸、文化之轮廓。
